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5 月19 日,成都完成2023 年第一批次住宅用地拍卖,本批次土拍有哪些特征?
2023 年成都采取“拟出让地块清单公布制度”,本批次的几场土拍规则基本不变。为给足市场主体充足的时间预期预判,2023 年成都采取“拟出让地块清单公布制度”,经过多次挂牌出让,5 月19 日完成本批次所有涉宅地块出让。土拍规则方面,拿地前,限马甲、严控购地资金来源等要求不变,保证金比例仍维持在20%。拿地中,地块溢价率限制在12%-15%之间,地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后,成都本批次土拍房价限制有所放松,部分板块上调销售限价,带动平均起拍房地比(住宅销售限价/起拍楼面价)由去年四轮的2.2 倍上升至本轮的2.6 倍,地块利润空间提升;青白江区和新津区未设置住宅销售限价。
成都本批次土拍广义流拍率进一步改善,平均溢价率明显上升,近半数地块地价触顶,土拍热度回升。2023 年第一批次土拍合计推地35 宗,供地数量较去年四轮的16 宗有所上升,整体来看,“多频量少质优”
特征明显;1 宗地流拍,无地块撤销,广义流拍率2.9%,较去年第三、四轮的8.3%、6.3%进一步改善;成交34 宗,成交金额310.5 亿,平均溢价率7.2%,较去年第四轮的1.0%明显提升,处于历史较高水平,近半数地块地价触顶,土拍热度回升。横向对比来看,在已完成首轮土拍的10 城中,成都广义流拍率略高于10 城平均水平2.4%,平均溢价率明显高于10 城平均水平4.9%。从区位来看,主城“5+2”合计供地16宗,占比45.7%,略低于去年四轮的50%;其余非主城区域供地在2-4宗之间。主城区地块竞争激烈,共15 宗地块地价触顶,进入抽签环节,其中近九成地块分布于主城5 区及高新区和天府新区;共5 宗地块溢价成交,分布于龙泉驿区、双流区、郫都区和武侯区,周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富;共14 宗地块底价成交,基本位于区位相对较偏的新都区、温江区等地;1 宗地新津区花源地块因位置相对较偏、配建要求较高等原因流拍。成都楼市有所回暖,截至2023 年3 月,成都商品房成交面积累计同比为-11.1%,相较于前两个月的-45.39%、-24.64% 有所改善,房企参拍意愿有所提升。
国企仍为拿地主力,民企参与度有所提升。国企全口径拿地金额133.1 亿,拿地金额占比42.9%。主流国企积极拿地,万科、建发股份、保利发展、越秀集团、华发股份、厦门国贸、华润置地分别拿地18.2亿、17.0 亿、14.6 亿、13.9 亿、12.9 亿、8.3 亿、8.3 亿;四川港投、中建三局、人居地产、隆科凫兴置业分别拿地18.6 亿、11.2 亿、8.3亿、1.8 亿。民企拿地金额占比有所提升,全口径拿地金额113.5 亿,拿地金额占比为36.6%,较去年四轮的22.5%有所提升。以当地民营房企为主,远荟房地产、四川邦泰置业、杭州椿实置业、乐山海天房地产、成都兴唐房地产分别拿地42.5 亿、16.8 亿、13.3 亿、13.3 亿、10.8亿,四川诚一投资等也均有拿地;未见主流民企拿地。城投拿地占比进 一步下降,全口径拿地金额63.9 亿,拿地金额占比20.6%,较去年第三、四轮的69.1%、38.7%进一步下降。成都轨交以46.0 亿拍得1 宗地,为本轮土拍拿地金额最大企业,而其他城投平台拿地金额较小,郫都国投、九联投资分别拿地4.9 亿、3.0 亿,其余均不足3 亿。
风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
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