聚焦：4月上海二手房成交量下挫，置换客户及投资客“陷两难”

据沪上多家研究机构的统计，4月上海二手房成交量约1.72万套，环比3月下降了近3成，减少约7000套房源。这一数据相比今年2月1.9万套的成交量，同样减少了近2千套。

从2019-2021年历年表现来看，4月二手房成交量低于3月属于较为合理的回调，不过低于2月份的情况较为罕见。通常2月处于上海传统春节前后，交易缩量合情合理，随着传统楼市小阳春的金三银四到来，交易量会有所攀升。

当然今年上海楼市的小阳春来得较早，2月二手房成交量相比1月几乎翻番，超过市场预期，不排除购买力或被提前透支的可能性。伴随二手房成交出现降温，挂牌量的持续走高，未来数月市场或将进入一个下行的周期。

(资料图片仅供参考)

挂牌量走高趋势存在，网传40万套消息不实

近日还有网传消息称上海二手房挂牌量达到了40万套，目前关于上海二手房挂牌量的说法众说纷纭，没有确切的数据。

官方在房地网上会展示各区二手房的挂牌详情，据了解，该公示的信息仅为房源的挂牌次数，并非实际的楼盘挂牌量，就是说一套房源在多个中介平台上挂牌，都会被计算在房地网上，因此存在重复挂牌的房源。

截图源自网上房地产官网

由此来看，网络上解读上海有40万挂牌房源的信息并不属实。当然，春节后上海二手房整体挂牌量在持续走高的情况确实存在，再叠加上海二手房核验价放松，此前仅在中介内网“不对外公示”的房源，如今也逐步对外展示。

豪宅挂牌价格高，老小区置换难度大

今年以来，市场上流传较多的声音是豪宅挂牌价格及挂牌量双双突破新高，例如4批次入市的云锦东方，新房均价16.49万/平。而链家网数据显示，云锦东方在网上的挂牌均价为22-23元/平，最近的一次成交发生在今年2月，交易均价为23万元/平，此外诸如翠湖天地的部分房源挂牌价格已纷纷站上30万/平。

图源贝壳找房官网截图

当然豪宅仅是上海楼市的少数派，市场上绝大多数房东都能感受到二手市场的含义，网易房产在此前的调查中，有房东曾表示挂牌房源已降价多次却依然无人问津，尤其是很多老旧小区，想要出售老房并置换改善新房的难度不小。（详情可查看上海二手房成交和挂牌量纷纷刷新高，房东：挂了很久还没卖掉）

挂牌房源太多，如果价格上妥协太多或影响到置换资金，但不大幅降价房子根本卖不掉，这让卖家陷入了两难。

此外，购房者也越来越精明，打新热潮下，除了市中心总价较低的房源，买家会刻意回避那些高均价、房龄较长的二手房。

新盘交付潮来临，“投资客”由售转租

不仅市区老旧小区房源积压，新房市场上还有不少“投资型”买家，想通过购买新房来“低进高出”。以上海新房市场较为火热的大虹桥为例，片区内的热门项目蟠龙天地二期于去年底交付，目前该小区的挂牌价格高达10万/平。在4月底结束的上海一批次土拍中，该盘附近出让的一幅宅地的房地联动价仅为6.4万/平。

网易房产从当地链家的一名置业顾问处了解到，大虹桥近期有不少刚交付的新盘，如蟠龙天地、金地虹悦湾等新盘，这些楼盘挂牌价格普遍高于市场上多数项目，加上大虹桥下阶段还会有不少新盘推出，二手看房客户对这些房源的购买意愿并不强烈，对此有很多业主会由售转租。

笔者从贝壳官网站上发现，蟠龙天地目前在该平台上有18套挂牌房源，此外还有多达78套出租房源，可见大虹桥购房者中用来投资的客户占比并不低。

图源贝壳找房官网截图

该中介机构的置业顾问表示，由于蟠龙天地二期在不久前刚交付，市场上涌现出了大量的出租房源，短期来看出租周期较长，当然只要价格足够有吸引力，隔天就租出去的可能性也有。不过该工作人员表示，随着7-9月的毕业季和开学季的来临，后期租赁行情会有所好转，毕竟这一片区内有多所国际学校，新周期的租赁需求会比较旺盛。

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