天天速看：领航投资：中国主要风险在房地产市场

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近期中国股票市场出现了一定程度的波动，究其原因，大部分是出于对中国经济硬着陆（增长低于4%）的担忧。事实上，相比经济硬着陆，经济衰退(负增长)的风险更值得关注。由于中国经济增长放缓属于长期的结构性现象，出现经济衰退的可能性应该引起市场的重视。

全年经济增长预期略低于政府目标

最新公布的数据显示，三季度GDP增长6.9%，高于市场预期；而9月份经济活动数据也显示中国经济有从低位回稳的迹象，并非硬着陆，这一观点与领航的看法一致。我们预期，2015年中国经济增长会略低于政府所制定的7%目标。

中国通胀的进一步降温给央行提供了政策空间去调低利率及存款准备金率。央行刚于10月23日宣布同时降息降准，这是央行在过去一年第六次降息、第四次降准，凸显了中国政府对经济下滑的担忧。降息有助于降低社会融资成本，加大金融支持实体经济的力度。透过降准则可释放部分存款准备金，以保持银行体系流动性合理充裕。

领航认为，货币及财政政策可以减轻经济下行风险，但并不足以推动周期性的反弹。对于中国这样一个正在从制造业为主导过渡至服务业主导的经济体来说，目前无疑是关键的时刻。未来数年，市场对于中国经济增长的忧虑还将会持续。若政府的政策是针对经济基本面而施行的话，相比起着重于稳定股市表现的政策，应该会更为有效，也更能获得长线投资者的欢迎。

房地产是中国经济增长的引擎

尽管近期中国股市波动有所加剧，但相比美国家庭把36%的财富投入股市，中国家庭投资比例仅有9%。另一方面，房地产是中国家庭财富最大的来源，全国住房价格自2002年起已经涨了279%。中国要改善经济前景，当务之急莫过于稳定房地产市场。

房地产业在中国的经济增长过程中一直担当着重要的角色。2003至2013年间，房地产投资每年平均上升25%，现时占国内生产总值的比例约为10%。相比之下，美国的房屋建筑在国内生产总值中的占比在2006年达到顶峰，为6%。

政府推出的纾缓措施，包括双降和放宽购房限制，有助于改善购房者的负担能力和信贷额度。这些措施短期内可以刺激需求。但是，房屋需求的长期结构性转变会继续为行业带来沉重的压力。事实上，中国城市人口的增长正在减慢，加上房价上升的潜力有限，以及房地产以外的投资机会越来越多，这些都令市场对房地产的投资需求逐渐减少。

中国需要经历一段长时间的调整，使房地产投资增长逐步回落，以达到供求平衡。

根据领航的统计和分析，中国房地产市场如下跌10%，国内生产总值增长便会减少超过2%。虽然房地产市场对中国经济增长的影响甚大，但引发像美国之前房价崩溃情况的机会并不大。因为中国房地产市场的杠杆比率远低于许多发达国家。按揭债务相对房地产资产的比率低于7%，而中国购房者购买第一套房的首期付款为房价的三成，购买第二套房的首期更高达六成。

即使经济硬着陆 也不足以引致全球衰退

中国房地产投资增长放缓预计将会持续，但房地产市场崩溃引致全球衰退的机会却非常低。中国经济放缓主要影响亚洲邻近国家和像巴西这类商品出口国。面对商品价格低迷、生产力疲弱和债务高企等问题，预计个别新兴市场仍需继续调整增长模式，而这也是风险因素之一。

领航认为，中国经济增长放缓和产能过剩将会在全球引发通缩压力，投资者应有准备，市场将会出现周期性和剧烈波动。然而，只要欧美经济继续复苏，而中国避免出现房地产市场崩溃，这样的波动应该不会大幅影响全球增长。

（作者系领航(Vanguard)投资香港有限公司大中华区总裁）

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