摇号池前，开发商盘起了佛珠

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今年，房企对土地爱得既热烈又克制。

比如，投拓部门的善男信女们，集体排队前往寺庙烧香；为了提高热门地块中签率，房企纷纷祭出了“小马甲”……

唯心唯物大法齐上阵背后，有能力的开发商主打一个看菜下碟——锁定核心城市、核心板块，而不是广撒网捞鱼。

而在一些能级稍弱的城市或地段，土地市场延续低价成交态势。

眼看他家高楼起，这些地方难免有些委屈：

说好的回暖，到头来热闹都是别人的。

摇号内卷

2022年年终总结时，土拍市场的关键词还是“兜底”。

到了今年上半年，“溢价”“触顶”“摇号”等词开始陆续返场。

·北京几轮土拍中，几乎每次参拍企业数量都会刷新历史记录

·厦门惊现88家房企抢第一块地，到了摇号环节，池子都快放不下摇号球了

这种转变主要在于，现在竞技场上是【僧多粥少】的局面。

首先官方不再大批量挂地。

机构通过对今年部分重点城市供地计划的研究发现——宅地供应量有较大幅度下滑，宅地供应占比从2021年的23%下滑至今年的17%。

少量多次，精品成分极高，妥妥吊胃口。

观察上半年遭疯抢的地块，多数都位于高能级城市，区位也自带BUFF，周边一二手倒挂严重，但地块小、总价低。

既不会对房企造成太大的资金压力，去化也会相对乐观，这是官方给出的诚意。

而无论是站C位的国央企，还是刚恢复元气的民企，今年都有一个共识：聚焦优势区域的优势地块，确定性的去化成为重要拿地标准。

这样一看，官方和房企之间，房企和房企之间，想法从未如此趋同，于是热闹的一幕就出现了。

搞点人海战术

土拍场上卷起来后，有房企开始因为摇号的不确定性感到恐慌。

时隔2年，房企【马甲】再次重现江湖。

3月份北京朱辛庄地块拍卖时，一家房企一口气派了旗下8家公司参与竞拍。

其实北京早就对马甲行为做出限制：“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”。

但是该房企钻的空子是，上述参拍公司隶属于该集团下面的【企业】，因此可以作为“不同企业的各个公司”，参与到同一块地的竞拍中。

房企们还是很不爽，双手抗议。

端水大师北京，随后也把规则更改为“同一集团成员企业不得参与同宗地竞买”。

上有政策，下有对策，时隔2月，顺义新城一热门摇号地花落一家成立7个月、员工仅3人的小公司。

业内继而挖出，该公司与某家头部国企的往来密切，但因为双方没有股权关系，也不好判定是谁家的小号。

后续房企照样可以通过收购股权进行操盘，只要我藏的够深，你就没办法抓我。

房企们也可以放心，现在应该不会复现当年【动辄派出上百个马甲】的情况。

国央企要求很严格，不敢轻易滥用马甲。

还有，当年敢于烧马甲的民企，也所剩不多了。

试图用魔法打败魔法

这一年来，土地突然终止出让的原因，多在于房企临时“反水”，无人接盘。

但在南京，还有另一种可能。

今年5月南京二轮供地前，江北新区G02地块突然因故终止出让。

巧的是，地块周边的某楼盘业主正在抱团抵制G02地块出让。

2016年该楼盘地块土拍时，官方定的起拍价是1.3万/平，但由于市场火爆，被开发商抬到2.3万/平成交，目前该项目在售新房价格在2.8万/平。

而这次土拍，官方将项目隔壁的G02地块起拍价定在1万/平。

七年过去，地价不升反降，业主这下坐不住了，这块无辜的地，一下子被举报了500多次。

官方也大喊无辜。

今年以来，南京的核心地块热度逐渐回升，触顶地频繁出现，但G02地块所在的区域却是例外：

近年来该区域供过于求，愿意拿这块地的房企，本来就不多，调整地价也是顺应市场规律。

官方内心OS：底价能成交我已经很满足了。

不仅是区域间冷热不均，城市间也是。

今年以来，杭州、成都、苏州等核心二线城市土拍一场比一场火爆，以杭州为例，前两场土拍超过60%地块触顶成交。

但在郑州、长春、天津等城市，市场还只能用“春寒料峭”形容，基本上都以底价成交。

我兜不动了

去年这个时候，民企们都在扎堆找钱，根本无暇顾及土拍。

去年这个时候，民企都在扎堆找钱，根本无暇顾及土拍。

今年融资端、销售端有所好转，一批民企对土储的情绪也提起来了。

根据中指研究院统计，从拿地企业来看，今年前4个月，央企国企仍然为拿地主力。

但是，去年全年民营房企拿地比例仅占16%，今年1-4月，民企拿地比例提升至34%，翻了一倍有余。

愿意顶峰相见的头部民营房企不多，但起码有了点希望——愿意来热身陪跑了。

这其中，表现相当狂野的是“外行人”。

在今年1-4月的房企土拍数据中，深耕安徽的【伟星房产】闯入全国新增货值榜11名，超越了越秀、中海、中铁建等国央企。

另一家新增货值闯入前20的南通房企【亚伦房地产】，成了西安、广州热门地块的超级锦鲤。

一个是卖五金的，一个是做纺织的，眼看土地价格封顶却丝毫不退缩，果然还是实业给的底气足。

与民企活跃形成鲜明对比的，便是城投。

机构数据显示，从2022年12月以来，城投拿地占比已经实现3连降，呈直线式下滑。

一方面，去年官方出台《禁止通过举债虚增土地收入》，政策慢慢压实后，一定程度上约束了城投盲目拿地的行为。

另一方面，去年一直在托底的城投，债务总量也在直线上升，说什么也不能轻易增加KPI了。

以前是，拿不完，根本拿不完。

现在是，拿不动，根本拿不动。

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